楼市预测:调控政策不退出 杠杆买房门槛增高
发布时间：2017-12-28 11:00

　　调控政策不会退出 杠杆买房门槛增高

　　2018楼市 房价“最稳”的一年

　　2017年即将过去，2018年楼市的调控政策成为大众关注话题。目前来看，政策放松的可能性并不大。12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　其实，从2017年开始，随着各地房地产调控政策的密集出台，房价结束了快速上涨，房地产开发投资进一步放缓。在“房住不炒”精神的指引下，2018年的房地产市场将何去何从？市场研究机构中国指数研究院和链家研究院都接受了北京青年报记者的采访，针对楼市下一步走向发表了自己的意见。比较统一的是，业内专家普遍认为，2017年将成为“超级繁荣期”的尾巴，中国房地产市场在调控压力下预计总体将保持稳定的态势。

　　政策

　　松动几无可能

　　楼市从热到冷最关键的因素就是一系列调控的组合拳，需求端的限购、供应端的严控商办、信贷端的去杠杆等等，一系列的手段让楼市迅速降温。但同时由于曾经楼市调控出现过先紧后松的情况，因此，这次调控政策能坚持多长时间成了购房人普遍关心的话题。

　　对此，中国指数研究院分析师对北青报记者表示，短时间内，将无法看到政策的松动。监管层已经一再强调，此次的楼市调控将建立长效机制。长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不会放松。

　　另外，未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期。

　　链家市场研究院院长杨现领也认为，年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。楼市政策不存在放松的可能。不过他同时也表示，由于现在北京等一线城市的政策已经十分严厉，因此政策大幅加码的可能性也不大。预计明年调控政策将以维持稳定为主。

　　新房

　　投资增速进一步下滑

　　对于明年的新房市场走向，中国指数研究院的市场分析师告诉北青报记者，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

　　“2018年新房投资增速将进一步下滑”的观点杨现领也表示认同，他认为，除了货币信贷政策的收紧之外，新房投资增速的进一步下滑还在于棚改货币化的支撑力量弱化，以及房地产企业融资渠道严格受限、融资成本上升等方面。棚改由过去年均600万套减少到500万套，对销售的拉动作用逐步减弱。

　　具体来看，2018年，不同城市的走势会产生明显的差异。其中，一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。以北京为例，调控后北京全市月均成交量处在1万套以下的低位，明显低于2015年的正常水平。随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多，市场会小幅回暖，2018年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复，但房价总体将保持平稳。

　　信贷

　　个贷交易持续下滑50% 杠杆买房门槛增高

　　众所周知，信贷一向是决定楼市冷暖的重要指标。“在没有加杠杆的情况下，房地产的驱动力将回归基本面。”杨现领表示。

　　事实上，受全年信贷政策从紧的影响，2017年个贷市场成交量表现不佳。据“赚赚金融”数据统计显示，2017年京个贷市场全年交易量同比去年下跌近50%左右。在全年整体交易量中，从二季度开始成交量的下滑尤为明显，主要是源于上半年“3.17”政策对购房人心理造成了较大影响，导致了成交量的下跌。

　　通过2017年1-12月全年个贷市场成交量的走势图可以看出，全年的走势皆呈现出下滑的趋势。“赚赚金融”品牌运营中心总监吴昊表示， 今年银行首套与二套房的利率纷纷取消了折扣优惠。自从5月份开始，二套房利率调整为上浮20%，而下半年从9月开始，首套房利率陆续调整为基准或上浮5%，首套与二套利率的双重上浮，都为购房人买房增加了不少压力。

　　除此之外，由于今年银行按额度配比发放贷款，因此在整体信贷政策趋紧的情况下，银行贷款发放的整体水平便较为缓慢。尤其是进入三季度和四季度后，各家银行的放款更是异常缓慢，而且贷款审批和办理的审查也比往年更为严格。这些都导致了个人住房贷款交易量的持续下滑。不过吴昊预计，明年购房人对于房价及二手房市场的观望心态或将逐渐松弛，因此成交量可能出现稳步回升的趋势。

　　市场

　　2018年整体楼市将下行

　　对于2018年的整体楼市走向，中国指数研究院分析师表示，总体来看，本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场将下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到9.3%~11.3%，其中一线城市的销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市面临市场下行的压力。

　　鉴于一二线城市销售回落，房企新开工意愿不足，将使全国新开工增长受限，预计全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。投资方面，受到新开工增速放缓的影响，预计2018年企业补仓意愿保持理性，在拿地投资支撑下，投资或将出现小幅增长，范围在5.1%~7.1%之间。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。

　　2017年月均新盘数量不足10个 3季度后各类住宅项目有望入市

　　元月仅5个项目入市 2018住宅供应多元化

　　按照惯例，辞旧迎新的1月都是楼市销售淡季，北京青年报记者从亚豪机构了解到，2018年1月北京住宅市场将有5个项目开盘，新盘数量再次下滑到10个以下。业内人士分析，受信贷收紧、购房者观望等因素影响，年末楼市骤然冷清，因此开发商纷纷选择暂缓入市，预计春节前楼市将维持低迷走势，房价将稳中有降。

　　元月新盘只有5个 开发商选择观望

　　根据亚豪机构统计数据显示，2018年1月，北京商品住宅市场预计仅有5个项目入市，其中包括金樾和著、御景湿地及永泰·西山御园3个纯新盘，以及玺萌壹號院、北京城建·北京合院两个老项目后期。

　　对于元月市场新盘数量的骤减，大兴区某楼盘营销负责人向北青报记者透露了他的看法，一方面，在调控政策落地以来，新房市场更加“接地气”，产品和价位都较为贴近购房者的置业需求和能力，开发商对于开盘也更加谨慎；另一方面，快过年了，开发商冲刺业绩的任务已经在12月份完成了，不用再刻意追求销售额，因此明年1月不会策划推新、促销等活动。

　　上述营销负责人表示，从以往经验来看，临近春节，到访购房人成交的可能性不大，真正做出决定还要等过了年。“因此，公司在春节期间主要是蓄客，开盘推新房源要等明年3月之后了。”

　　值得关注的是，不仅是新盘供应有限，不少在售项目都出现了去化困难的现象，其中不乏之前热销的楼盘。亦庄某在售老项目，多次成为当地的热销盘，但新推出的一期三居室房源，在北京市住建委网站上的成交记录却只有几套。据北青报记者了解，这与该盘的定价策略有关。今年8月份该项目推出的四居室房源报价在6.5万元/平方米左右，而此次开盘房源报价则为6.8万元/平方米。“目前市场上卖得好的房源都是低于市场价开盘的，如果一二手房价格倒挂，可能就要排队抢房了。像不久前开盘销售了12个亿的首开·熙悦安郡，就采取了低调的策略，定价低于周边的在售住宅1万-2万元/平方米。而价格不降反升的项目，恐怕就没那么容易去化了。” 业内人士认为，这是市场降温的迹象，也说明目前市场趋于理性，“买涨不买跌”的投资逻辑开始淡化。

　　成交数据显示，新房交易量再次跌入谷底。上周（12月18日-12月24日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签665套，环比第50周减少374套，下降36%。业内人士认为，即便有项目赶在年底前冲刺入市，但预计去化效果也不会太理想。

　　三个原因导致新盘供应不足

　　成交的不理想，也导致了新盘的入市态度很不积极。1月份只有5个新盘，也延续了2017年供应端的低迷态势。数据显示，截至12月26日，2017年北京商品住宅市场仅有118个（次）项目入市，同比减少162个，新增供应19132套，同比减少127%。而月均入市量仅不到10个。

　　究其原因，亚豪机构市场总监郭毅认为，一方面是由于北京住宅土地供应的逐年减少，2015年和2016年两年时间，北京仅出让65宗住宅用地，甚至比2013年一年的土地交易量还要低，因此令2017年商品住宅市场出现了“无米下炊”的尴尬局面，同时还带来了地价高企等市场现状。

　　第二个原因是因为商办类产品在2017年被明确限制，导致缺少了大量的类住宅产品。要知道，在2016年里，不限购的商办类产品一度备受追捧，曾出现与纯商品住宅两分天下的局面。但好景不长，随着这类违规产品被限制，新房供应出现腰斩。

　　最后，导致新盘供应始终无法突破的最直接原因，就是自2016年年底开始执行的高价项目取证受限，并且在2017年里，不仅是高价盘，一些高于区域价格的新盘也被限制入市，要求价格达到合理价位才会批证入市。这就导致很多受困于高价地的开发商不愿意主动入市，也很难获得入市许可。正是这三方面的原因使得今年北京住宅市场供应跌至历史新低点，并且这种低迷的供应势头正在向2018年蔓延。

　　明年3月份供应季将重启新盘供应多元化

　　不仅是1月份入市项目有限，供应端的低潮很可能延续至春节假期的2月份。郭毅表示，预计2018年北京住宅市场供应季也将在3月份开始重启。而这轮重启也将一扫2017年的低迷颓势，进入新盘密集入市期。

　　在刚刚结束的中央经济工作会议当中，已经对明年的房地产市场定下了基调，“要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。郭毅认为，由此可以判断明年出现颠覆性政策的可能性较小，房地产市场也将再度进入稳定发展期。政策层面为明年市场供应的回升提供了稳定基础。

　　除了政策保障楼市稳定性以外，北京在2017年里成交了大量的住宅用地，也将显著提高楼市新盘供应。北京市住建委公示的数据显示，截至12月27日，2017年北京土地市场共成交71宗住宅用地，这一成交量也创造了近4年的新高。商品住宅规划建面达到739万平方米，其中可售纯商住宅产品占比46%，共有产权住宅占比42%，另外还有84万平方米租赁型住宅产品。

　　郭毅认为，未来可售商品住宅与共有产权项目均规定了限售价格与面积，多重成本压力之下，唯有时间成本可控，因此2017年成交的这些住宅用地也将在2018年开始启动上市步伐。另外，由于今年新出让的住宅用地全部为限定售价的项目，因此明年的房价水平总体可控，有了这些限价产品的价格对冲，对于高端住宅项目的控制也仍将处于放松周期，而这些高端项目在经历了一年的“被捂盘”，饱受资金压力之后，2018年入市积极性也将不断提升。因此可以预计的是，明年的北京楼市将同时出现普通商品住宅、限价商品住宅、高端商品住宅、共有产权住宅及租赁型住宅，这也将使得2018年北京住宅供应市场多元化。

　　对于明年的新盘走势，安居客房产研究院首席分析师张波也预计，明年符合购房资格人群绝对数值的增加，即使在目前调控政策不放松的条件下，房价整体的下行动力并不强。但同时，为了吸引购房人，也不排除一些项目价格可能出现明显的回调。(记者 李桁)