不得以任何方式对外销售 企业自持商品房租期限10年
发布时间：2017-04-15 11:39

原标题：不得以任何方式对外销售 企业自持商品房租期限10年

4月14日，市住房城乡建设委、市规划国土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售。对比发现，在对外单次租期方面，已由征求意见稿中的3年抬高至正式版中的10年。

开发商自持年限为70年

“企业自持商品住房”源于去年的“930新政”。2016年9月30日，北京出台房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。

随后，本市推出了海淀、大兴等多块住宅用地，竞买规则要求土地报价达到竞价上限后，进入竞自持商品住宅比例阶段，部分地块自持比例达到100%。也就是说，这些100%自持的地块并没有可销售的商品住房。

数据显示，截至2017年4月13日，本市已有18块住宅用地按照“限房价、竞地价”交易方式成交，分布在海淀、大兴、丰台、房山、门头沟、密云、平谷7区。按照竞买规则，土地报价达上限后进入竞商品住房自持比例的地块有8个，自持比例100%和70%的地块各有4个。

对于这些自持商品住房的自持年限，4月14日出台的文件正式敲定。市住房城乡建设委方面介绍，本着维持市场公平和稳定社会预期原则，《通知》明确，企业持有年限应与土地出让年限保持一致，即70年。

“同时，考虑到经营主体的稳定性和延续性，对企业出现破产清算、合并重组、股权变动等情况做了相应规定。”这位负责人引述文件内容，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地区政府同意后整体转让。

值得注意的是，“租赁”这一性质并不会随着转让而改变。根据《通知》，转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。

对外单次租期最长10年

无论是开发商竞地时的规则，还是4月14日正式发布的规定，都对这批房源有了明确的说法——禁止“以租代售”。

就在一个多月前，最早交易的“限房价、竞地价”地块，也是开发商万科100%自持的房源传出“面向小米实施内购”的乌龙。对此，有关企业方面已经就此进行了辟谣。同时，为了防止企业“以租代售”的违规行为，保障租赁双方权益，《通知》也一连上了三道紧箍咒。

首先，明确租赁合同订立期限不得超过10年，而在此前的征求意见稿中，对外出租的单次租期为“不超过3年”。中央财经大学教授尹飞分析，10年的最长期限能让租房生活更稳定，稳定的租赁关系也会带来预期的稳定，有利于实现购租并举的住房制度。

其次，将自持出租房屋纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，要求租赁合同网上签约，并进行登记备案，便于各区进行日常管理。获悉，目前正在修订《北京市房屋租赁管理若干规定》，也拟搭建房屋租赁信息服务与监管平台，将租赁合同登记备案职能纳入市区两级住建部门统一管理。

最后，严厉处理违规销售行为，对擅自将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的房地产开发企业，取消其后续参与土地招拍挂资格，并按相关规定予以降级或者注销资质。

房源大增 稳定租赁市场

未来，此类住房出租也将按市场化运营。市住房城乡建设委相关负责人说，为保障企业的正常经营活动，通知规定自持部分租赁实行市场化运营机制，出租对象不限定特定企业和个人，租金价格由租赁双方根据市场水平共同商定。为确保自持房屋满足租住需求、便于规范管理，通知规定企业应对此类房屋进行全装修。

“为培育和发展住房租赁市场，创新经营模式，通知还规定企业可自行成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营；也可与专业住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。”这位负责人说。

从另一个角度看，这些地块能给北京租赁市场带来大批房源。“这一举措，有利于北京住房租赁市场培育和发展。”首经贸大学教授赵秀池解释，开发商自持部分或者全部商品住房，一方面可以大量增加租赁房供应，成为租赁市场的稳定剂；另一方面通过自设租赁部门，或者与社会机构合作经营租赁住房，在管理上更加统一规范，“由机构来开展租赁经营，也为解决租赁网签和合同备案等老大难问题，提供了抓手和可能性。”（曹政）