着力新需求有助于楼市去库存
发布时间：2015-12-16 17:54

　　日前召开的中央政治局会议明确指出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。这意味着支持农民工购房，刺激新需求入市将成为去库存稳市场的一个重要着力点。

　　对楼市库存问题前所未有的重视绝非偶然，这可以从两组数据中看出端倪。国家统计局公布的最新数据显示，11月末全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。其中，住宅待售面积增加439万平方米，再创新高。库存的持续走高对房地产投资也产生了直接的负面影响，1至11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1至10月份回落0.7个百分点，连续9次维持个位数增长，创下住房市场化以来的最低记录，而在今年年初的1至2月全国房地产开发投资增速仍有10.4%的两位数增长。

　　此番房地产市场的深度调整，是中国经济结构向更高质量转型的一个缩影。投资驱动型增长模式逐渐式微，房地产市场也莫能外。在过去较长的时间内，地方政府对于土地财政和房地产有着过度的依赖，地方通过“高铁新城”、“金融中心”等各种题材，数量庞大的新城遍地开花。由于有效需求被提前透支，短期市场供应量过大，致使全国楼市进入结构性过剩阶段，进而库存持续走高。这也是为何近一年多来，为了“去库存”，地方政府所采取的取消限购、购房补贴、契税减免、停止土地供应、发展新房租赁等政策效果不彰的原因所在。

　　对此有报告预警称，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。在整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下，有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值，改善性需求大幅释放，商品住房销售增长比较乏力，库存压力缓解有限。尤其是三四线城市，由于经济基础薄弱、存量房高企和人口的净流出等因素的影响，压力尤甚。

　　更加值得注意的是，房地产过剩所形成的地方债务、企业债务以及银行面临的潜在风险都在不同程度地上升。基于这样的背景，楼市加速去库存不仅迫切而且至为重要，如何开辟新需求和激活有效需求入市，成为新一轮楼市去库存、稳市场的关键和着力点。此次政治局会议提出的推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率，可谓一剂对症良方。此前国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时就提出，通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费，这将是未来去库存政策的主攻方向之一，包括财税、户籍领域等一揽子配套政策出台的预期大幅升温，这将有利于刺激和激活新需求入市，进而有效消化楼市高库存，促进市场稳定健康可持续发展。

　　不过，由于楼市的持续分化，去库存政策也需结合各地的实际情况因地施策。与火爆的一线和二线核心城市相比，三四线城市将是本轮去库存的焦点和重心。三四线城市应以加速新型城镇化为契机，以户籍改革和传统产业转移为抓手，全面提升人口产业集聚能力，消除潜在风险，实现“楼市、人口、产业”发展的有机融合。